摩天大樓的物業(yè)門禁管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)
來(lái)源：廣州中控門禁科技有限公司 | 發(fā)布時(shí)間：2019/1/24 16:26:07 | 瀏覽次數(shù)：
『如何管理好“航空母艦”型物業(yè)？如何服務(wù)好超高層知名大廈樓內(nèi)的業(yè)戶？重點(diǎn)工作是什么？管理超高層知名大廈應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？』
450米摩天高樓，世界目前排名第七，中國(guó)第三，江蘇第一的紫峰大廈，它座落在江蘇省會(huì)－南京這座美麗的城市中心的鼓樓廣場(chǎng)。南京是中國(guó)六朝古都之一，虎踞龍磐，歷史悠久，人杰地靈，環(huán)境優(yōu)美。紫峰大廈自然成為南京市的地標(biāo)性建筑。在距離南京幾十公里遠(yuǎn)的東南西北都能眺望到它驕健的身影。
紫峰這座由上海綠地集團(tuán)和南京國(guó)資集團(tuán)聯(lián)合成立的南京國(guó)資綠地金融中心有限公司投資建造的現(xiàn)代超高層大廈是集酒店、辦公、商場(chǎng)、觀光、旅游、娛樂(lè)、餐飲的理想之地。大廈建筑用地面積1.7萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)26.4萬(wàn)平方米，整體建筑高度為450米，聘請(qǐng)頂級(jí)的世界高層建筑設(shè)計(jì)師事務(wù)所-美國(guó)SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所參與設(shè)計(jì)紫峰大廈，并委托具有國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)的上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司，對(duì)紫峰大廈實(shí)施物業(yè)管理并向廣大業(yè)戶提供物業(yè)服務(wù)。
如何管理好紫峰這樣的“航空母艦”型物業(yè)？如何服務(wù)好超高層知名大廈樓內(nèi)的業(yè)戶？管理好紫峰大廈的重點(diǎn)工作是什么？管理超高層知名大廈應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？這對(duì)于眾多的物業(yè)同行來(lái)講，是大家希望了解的東西。筆者就此談淡對(duì)超高層大廈物業(yè)管理服務(wù)的一點(diǎn)膚淺的認(rèn)識(shí)。
一、超高層大廈設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、安全管理好是關(guān)鍵
超高層大廈物業(yè)管理的正常運(yùn)作，重在設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行和用心管理、精心維護(hù)，盡心保養(yǎng)是關(guān)鍵。設(shè)施設(shè)備按專業(yè)系統(tǒng)分為給排水（暖通），供配電（強(qiáng)弱電），空調(diào)，電梯，消防，弱電，安防、監(jiān)控。
如果用幾個(gè)字來(lái)形容則為：風(fēng)，火，水，電，氣，梯，機(jī)。
風(fēng)：（空 調(diào)） 新風(fēng)、正壓送風(fēng)、排風(fēng)、暖風(fēng)、冷風(fēng)
火：（防 火） 餐飲、裝修、電器、電線、吸煙。
水：（給排水） 自來(lái)水、生活污水、消防用水、雨水。
電：（強(qiáng)弱電） 強(qiáng)電、弱電、供配電。
氣：（燃蒸氣） 燃?xì)?、蒸氣?/span>
梯：（電 梯） 客梯、貨梯、扶梯、消防梯。
機(jī)：（機(jī) 電） 擦窗機(jī) 、發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)。
超高層大廈設(shè)備多，規(guī)模大，系統(tǒng)復(fù)雜，技術(shù)性強(qiáng)，管理要求高，而且設(shè)備系統(tǒng)是大廈的心臟和動(dòng)力。一幢超高層摩天大廈僅設(shè)施設(shè)備投資就達(dá)數(shù)億元人民幣，一部觀光電梯就投進(jìn)上千萬(wàn)元，一個(gè)物業(yè)公司是否有管控能力，能否有效地掌控各種機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行，能否對(duì)設(shè)施設(shè)備按年度、季度、月度計(jì)劃定期組織維護(hù)保養(yǎng)，能否有人才有能力管理好，運(yùn)行好，維護(hù)保養(yǎng)好這些大型專業(yè)機(jī)電設(shè)施設(shè)備，是管理好超高層摩天大樓項(xiàng)目，承擔(dān)起大廈物業(yè)管理服務(wù)工作的關(guān)鍵。我認(rèn)要應(yīng)著重抓好以下工作：
1、要建立建全一套超高層大廈設(shè)施設(shè)備科學(xué)管理的規(guī)章制度，制定管理標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)程、工作流程、工作手冊(cè)、管理表格，全部納入ISO9001:200質(zhì)量管理系統(tǒng)運(yùn)行；
2、要嚴(yán)格按照各專業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)要求，制定出年度、季度、月度的維修保養(yǎng)的計(jì)劃、方案。并按年度、季度、月度落實(shí)各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及時(shí)檢查督促，并堅(jiān)持做好設(shè)備維修保養(yǎng)記錄和設(shè)備臺(tái)班運(yùn)行記錄。
3、招聘一批取得了給排水，強(qiáng)弱電，空調(diào)，消防，機(jī)電設(shè)備專業(yè)學(xué)歷證書，具有初、中、高級(jí)技術(shù)職稱的技術(shù)人才和持有專業(yè)上崗證書的技術(shù)操作工人，能夠形成專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，擔(dān)當(dāng)起超高層大廈的設(shè)施設(shè)備運(yùn)作、維護(hù)、保養(yǎng)、管理的職能。
4、建立部門經(jīng)理，技術(shù)主管和領(lǐng)班的崗位責(zé)任制，建立各級(jí)巡檢、巡查、值班、交接班制和專題會(huì)議，每天班組晨會(huì)、每周部門例會(huì)制度，加強(qiáng)班組建設(shè)，不斷總結(jié)交流設(shè)備運(yùn)行和維修、保養(yǎng)、管理中的工作經(jīng)驗(yàn)，不斷提高設(shè)備的完好率和利用率。
5、要經(jīng)常不斷組織各專業(yè)技術(shù)，專業(yè)管理知識(shí)，各種案例分析專題報(bào)告的培訓(xùn)，建立各專業(yè)員工的技術(shù)培訓(xùn)考核考評(píng)成績(jī)資料檔案，不斷提高管理層員工的管理能力和作業(yè)層員工的技術(shù)水平。提高全體員工的整體素質(zhì)。
6、要加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)施設(shè)備機(jī)站房，各樓層管道井道的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化管理，做到布線整齊，控制柜整潔，設(shè)施設(shè)備管道一塵不染，有關(guān)設(shè)備的名稱、規(guī)格、型號(hào)、生產(chǎn)時(shí)間、出廠日期、廠址、廠名、聯(lián)系電話等技術(shù)參數(shù)要掛銘牌、設(shè)備的安全標(biāo)識(shí)要齊全。設(shè)備運(yùn)行中的注意事項(xiàng)要用警示牌標(biāo)明，機(jī)房?jī)?nèi)要杜絕跑、冒、滴、漏。
7、對(duì)專業(yè)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)一定要選聘專業(yè)化技術(shù)程度高，維修保養(yǎng)質(zhì)量能達(dá)到設(shè)備的技術(shù)管理要求，維修保養(yǎng)服務(wù)態(tài)度好責(zé)任心強(qiáng)，收費(fèi)合理的相關(guān)廠商，代理商。維保合同協(xié)議按條款責(zé)權(quán)利掛鉤，定期檢查考核，監(jiān)管履約情況，對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)行有效地管理。
8、對(duì)設(shè)施設(shè)備中的高溫高壓容器，壓力計(jì)量表具，特種設(shè)備，如鍋爐、電梯，避雷、防雷系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)BA智能控制系統(tǒng)，要委托專業(yè)供應(yīng)廠商或技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督局權(quán)威機(jī)構(gòu)每年定期做好安全檢測(cè)檢查，出具年度檢測(cè)報(bào)告，以確保其安全使用。
9、超高層大廈設(shè)施設(shè)備機(jī)站房及其專業(yè)井道安全管理十分重要，不能有半點(diǎn)馬虎大意。由于機(jī)站房及其專業(yè)井道是安裝設(shè)備設(shè)施及其管線、控制閥門、控制柜箱的地方，除了物業(yè)公司負(fù)責(zé)機(jī)房運(yùn)行操作人員以外，凡進(jìn)入機(jī)站房原設(shè)備供應(yīng)商，原施工安裝單位人員，供方維修保養(yǎng)人員，參觀考察人員和物業(yè)公司內(nèi)部不相關(guān)的人員，進(jìn)入設(shè)備機(jī)站房均應(yīng)按規(guī)定辦理批淮手續(xù)，同時(shí)各設(shè)備系統(tǒng)的機(jī)站房要建立進(jìn)入設(shè)備機(jī)站房登記制度。
10、超高層大廈的主要設(shè)施設(shè)備大部分安放在地下室，利弊顯露，有利的方面：一是合理利用地下室空間，提高土地使用率增加租售面積；二是減少對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)上部地面荷載，降低成本又便于設(shè)備安裝；三是減少大型機(jī)電設(shè)備運(yùn)行噪音在樓面上對(duì)環(huán)境的污染。不利的方面：主要表現(xiàn)在地下室十分潮濕，易造成設(shè)備銹蝕，如長(zhǎng)期不進(jìn)行消殺還會(huì)造成地下室老鼠繁衍，蚊蠅滋生。為此，可定期開啟風(fēng)機(jī)排濕或安裝吸濕機(jī)和空調(diào)機(jī)除濕，定期消殺來(lái)解決機(jī)站房環(huán)境潮濕和滅鼠滅蟲害問(wèn)題，以滿足設(shè)備機(jī)站房?jī)?nèi)干燥整潔，無(wú)鼠患蟲害。
二、消防安全、秩序維護(hù)、車輛管理、安全防范是重點(diǎn)
人命關(guān)天，火災(zāi)猛于虎。超高層大廈的消防安全管理工作是大廈管理工作中的重中之重。管理責(zé)任重于泰山。由于超高層大廈的特殊性，樓高、層多、單體面積大，加上大酒店，購(gòu)物廣場(chǎng)，辦公樓，娛樂(lè)，餐飲，觀光各種業(yè)態(tài)不同的經(jīng)營(yíng)方式，，不同的客戶群體，不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，對(duì)大廈的人流進(jìn)出口、電梯、樓梯、停車場(chǎng)進(jìn)出口提出了安全挑戰(zhàn)，加大了管理的難度。
作為承擔(dān)超高層大廈管理的物業(yè)管理單位各級(jí)管理人員，一定要從思想的高度上認(rèn)識(shí)消防安全管理的重要性，各司其職，在管理服務(wù)工作中要不斷發(fā)現(xiàn)消防、治安、車輛、人員所帶來(lái)的不安全因素，在第一時(shí)間里發(fā)現(xiàn)隱患，消除隱患，防患于未燃，徹底杜絕事故的發(fā)生。
由于超高層大廈是摩天大樓，樓內(nèi)強(qiáng)弱電、給排水、垂直電梯、中央空調(diào)，專業(yè)設(shè)施設(shè)備的系統(tǒng)多，建成的垂直豎井多，整幢大廈就是一個(gè)巨大的井筒，從下向上抽風(fēng)的煙囪效應(yīng)十分明顯，一旦樓層發(fā)生火災(zāi)，火勢(shì)形成快，燃點(diǎn)溫度高，濃煙滾滾，火災(zāi)濃煙易造成重大人員傷害和財(cái)產(chǎn)損失。為此超高層大廈消防安全管理是第一位的，大廈火災(zāi)的主要導(dǎo)因表現(xiàn)在幾個(gè)方面：
1、樓層裝修工人不遵守大廈物業(yè)管理規(guī)約和無(wú)視國(guó)家消防法規(guī)，擅自無(wú)證電焊施工和裝修動(dòng)火不辦理審批手續(xù)，亂拉亂接電源線，違規(guī)使用電動(dòng)工具和易燃材料，在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙亂扔煙頭，未采取防火滅火措施，違章指揮，違章作業(yè)等。
2、裝修不按安全技術(shù)操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)亂接動(dòng)力、照明電源線，不按安全技術(shù)規(guī)定安裝電氣線路漏電保護(hù)裝置，電動(dòng)工具接線柱松動(dòng)，安裝不牢固，電線接頭不牢，絕緣膠帶脫落或長(zhǎng)期使用不當(dāng)，電線接頭短路，造成電源線起火。
3、酒店餐飲廚師烹調(diào)用火不當(dāng)，抄菜時(shí)鍋內(nèi)油溫過(guò)高起火。廚房又無(wú)備用滅火工具，油鍋火苗竄至排油煙罩煙道內(nèi)，點(diǎn)燃由于平常不清洗管道內(nèi)的沉積油垢，引發(fā)廚房排油煙管道內(nèi)油垢著火。
4、吸煙者亂扔煙頭，甚至一些大廈辦公室的職員白領(lǐng)吸煙者，在吸煙后無(wú)意識(shí)地將煙頭扔進(jìn)了辦公室或衛(wèi)生間的廢紙簍、垃圾桶內(nèi)，而釀成火災(zāi)事件巳屢見(jiàn)不鮮。在我國(guó)各地的一些大廈、商場(chǎng)、市場(chǎng)里因此發(fā)生的火災(zāi)案例不在少數(shù)，超高層大廈內(nèi)禁止吸煙，勢(shì)在必行，迫在眉睫。
5、辦公電器設(shè)備管理不嚴(yán)。超高層大廈內(nèi)一些公司人員下班后不關(guān)閉電腦電源，不關(guān)閉空調(diào)、電扇、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、擦鞋機(jī)的電源，使辦公電器設(shè)備始終處于通電狀態(tài)。辦公電器設(shè)備通電時(shí)間太久，待機(jī)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，易造成電子元件損壞形成供電短路引發(fā)火災(zāi)。
針對(duì)大廈易發(fā)火災(zāi)事故的隱患苗頭，我們必須貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”方針，將火災(zāi)隱患消除在萌芽之中，具體做法是：
1、要在超高層大廈內(nèi)建立起以單位、以業(yè)態(tài)區(qū)域?yàn)橹?，劃分出消防安全?zé)任區(qū)域，明確區(qū)域和各業(yè)態(tài)的防火安全第一責(zé)任人，并與其簽訂防火安全責(zé)任書。對(duì)各產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位也必須建立起相對(duì)應(yīng)的區(qū)域性防火責(zé)任制，簽訂產(chǎn)權(quán)區(qū)域裝修施工防火安全協(xié)議，把防火安全工作和責(zé)任制層層落實(shí)到實(shí)處。
2、要倡議和制訂出超高層大廈公共區(qū)域?yàn)榻麩焻^(qū)的防火規(guī)定，做到家喻戶曉，人人皆知。提高在超高層大廈中工作和生活的每個(gè)業(yè)主（租戶），每一業(yè)態(tài)中的員工的防火意識(shí)，責(zé)任意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)。自覺(jué)遵守國(guó)家的消防法規(guī)，大廈內(nèi)禁止吸煙，加強(qiáng)裝修動(dòng)火管理，定期清理油煙管道油垢，定期檢查檢測(cè)樓層供電線路和供電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，辦公用電器設(shè)備做到人走電斷，實(shí)現(xiàn)消防安全工作群防群治，警鐘長(zhǎng)鳴！
3、要認(rèn)真負(fù)責(zé)地加強(qiáng)對(duì)超高層大廈各種設(shè)備設(shè)施的精心管理。消防設(shè)備、設(shè)施、器材、工具的完好率100%，利用率100%，讓消防電梯、消防水泵、噴淋泵、消火栓、消防結(jié)合器、消防報(bào)警、防火卷簾門、消防應(yīng)急廣播、防火通道、防火門、消防水池、水箱、消防管道等永遠(yuǎn)處在完好完美的一級(jí)戰(zhàn)備狀態(tài)。
要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，就必須做到：
1）消防安全工作要有人抓有人管。堅(jiān)持每天每班巡檢巡查，常抓不懈；
2）消防設(shè)施設(shè)備一定要按年度定期檢測(cè)，努力做到精心維護(hù)，保養(yǎng)盡心；
3）消防應(yīng)急預(yù)案制訂出來(lái)必須要會(huì)運(yùn)用，方案科學(xué)措施得力，適用性強(qiáng)；
4）消防安全管理要組織成立大廈專職的消防隊(duì)和義務(wù)消防隊(duì)；專防群防；
5）消防安全管理要在超高層大廈內(nèi)實(shí)現(xiàn)無(wú)煙大樓人人關(guān)心消防安全工作。
超高層大廈除了消防安全工作要常抓不懈外，在秩序維護(hù)安全防范工作上也不能掉以輕心，同樣要把安全防范作為物業(yè)管理工作的重點(diǎn)，由于超高層大廈物業(yè)管理服務(wù)工作中安防的重要性、必要性、特殊性，我們目前在超高層大廈管理上仍采取了人防、技防、物防相結(jié)合的，以安全防范為主要目的的管理模式。
技防：一是通過(guò)科技手段，對(duì)進(jìn)入超高層大廈的人員要辦理門禁卡，通過(guò)門禁管理系統(tǒng)，憑刷卡進(jìn)出大廈，乘坐電梯到達(dá)所去樓層。而外來(lái)人員則需在業(yè)主（租戶）同意下辦理臨時(shí)門禁卡進(jìn)出大廈。樓層單位須憑指紋、密碼門禁或員工卡方能進(jìn)入大廈辦公樓層，大廈樓層限制外人隨便進(jìn)入。
二是充分利用安防監(jiān)控?cái)z像系統(tǒng)對(duì)超高層大廈的重要進(jìn)出口、電梯前室、電梯橋廂、地下通道、樓梯進(jìn)出門、重要機(jī)站房實(shí)行24時(shí)間電子監(jiān)控并錄像，對(duì)可疑人員的行為、事件的發(fā)現(xiàn)發(fā)生進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抓拍和錄像取證，實(shí)行安全全面監(jiān)控形成技防網(wǎng)。
人防：進(jìn)入超高層大廈設(shè)置安防門禁卡和采用攝像監(jiān)控系統(tǒng)，只是兩項(xiàng)利用科技手段和利用設(shè)備設(shè)施管理人員進(jìn)出的安全防范措施，而真正體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的是“人防”，人防在超高層大廈安防中顯得更加重要，它既是管理又是服務(wù)。人防主要工作是按安全工作需要安排安全管理服務(wù)人員，采取四班三運(yùn)轉(zhuǎn)或三班運(yùn)轉(zhuǎn)在大廈重要的崗位值班，24小時(shí)人不離崗，崗不離人。主要崗位為：大堂崗、門衛(wèi)崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、消防崗，車管崗加上值班保障的維修水工、維修電工、配電工、鍋爐工、空調(diào)工、弱電工，形成了全方位的人防網(wǎng)。
為了加強(qiáng)超高層大廈的消防安全保衛(wèi)工作，我們?cè)谧戏宕髲B的消防安全管理防范上，采取建立大廈專職消防隊(duì)與義務(wù)消防隊(duì)相結(jié)合的有效方式。專職消防隊(duì)定編共21人，大多數(shù)隊(duì)員來(lái)自軍隊(duì)和武警消防部隊(duì)的退伍兵。他們體能好，技術(shù)精，專業(yè)熟，實(shí)行三班運(yùn)轉(zhuǎn)24小時(shí)消防值班，日常的工作除了對(duì)大廈消防安全工作巡查巡檢外，就不斷組織各種形式的消防訓(xùn)練和考核，大廈一旦發(fā)生火情，在第一時(shí)間里，他們就能立即投入到滅火救災(zāi)搶險(xiǎn)中，為大廈的消防安全保駕護(hù)航。今年五月底，紫峰大廈專職消防隊(duì)在南京市公安消防組織的“紫峰杯”消防技術(shù)技能比武賽中，奪得了團(tuán)體總分第一名的優(yōu)異成債。
物防：物防是對(duì)超高層大廈技防，人防安全防范工作的補(bǔ)充。物防是在采取人防、技防手段后仍在安防管理上存在著不足而采取的相關(guān)措施，有些措施具有一定的時(shí)效性或臨時(shí)性。但物防也有一定的局限性，只有人防、技防、物防三防有效結(jié)合，相輔相存，才能真正起到安全防范的作用。
在紫峰大廈，我們?yōu)榱舜髲B安全得到保障，在人防、技防基礎(chǔ)上又特地安排了六條經(jīng)過(guò)專門訓(xùn)練的搜爆狼犬對(duì)進(jìn)入到大廈地下停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行搜爆，值班狼犬在訓(xùn)導(dǎo)員的帶領(lǐng)下，每天還要對(duì)存放在地下停車場(chǎng)的幾百臺(tái)車輛進(jìn)行巡邏式搜爆檢查，防止攜帶爆炸危險(xiǎn)物品的可疑車輛進(jìn)入地下停車場(chǎng)對(duì)大廈的安全造成威脅危害。
地下停車場(chǎng)的安全管理和安全經(jīng)營(yíng)是紫峰大廈安防中的一項(xiàng)十分重要工作，車輛進(jìn)入超高層大廈地下停車場(chǎng)存車，既要滿足客戶（車主）的需求又要保障大廈的安全，既有利于維護(hù)城市地面道路良好的環(huán)境秩序，又能為停車場(chǎng)增加效益。為此，超高層大廈的停車場(chǎng)的管理必須從安全管理、高效規(guī)范、服務(wù)優(yōu)良方面入手：
1、車輛領(lǐng)取停車卡入場(chǎng)計(jì)費(fèi)，車輛出場(chǎng)憑刷卡交費(fèi)后出場(chǎng)。
2、車輛停放至車位時(shí)，車場(chǎng)管理員應(yīng)當(dāng)著車主的面驗(yàn)車。
3、車管員要提示車主鎖好車門，關(guān)好車窗，貴重物品不要放在后背車廂，
4、車場(chǎng)管理在停車場(chǎng)值班必須要做好值班工作記錄，交接班時(shí)值班員均需抄車號(hào)，核對(duì)車號(hào)，交待好所有車輛數(shù)量及相關(guān)事宜。
5、車輛在車位存放期間，應(yīng)通過(guò)技防監(jiān)控對(duì)車場(chǎng)實(shí)施安全監(jiān)控管理，車場(chǎng)管理人員要不定時(shí)的對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行巡檢巡查。
6、停車場(chǎng)一旦發(fā)生車輛碰擦等事故，引發(fā)交通肇事糾紛，當(dāng)班車管應(yīng)及時(shí)
報(bào)警并協(xié)助交警協(xié)調(diào)車主處理事故。
總之，消防，秩序，車輛管理工作關(guān)系到超高層大廈的安全有效管理；關(guān)系到大廈產(chǎn)權(quán)業(yè)主（租戶）的切身利益；關(guān)系到物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和社會(huì)影響；必須高度重視抓好抓實(shí)，切實(shí)保障超高層大廈運(yùn)行正常一方平安。
三、保潔衛(wèi)生，綠化養(yǎng)護(hù)，垃圾清運(yùn)，幕墻玻璃擦洗是形象
超高層大廈作為地標(biāo)性建筑，知名大廈，對(duì)外形象除建筑物本身特點(diǎn)、知名度外，更重要的是要通過(guò)大廈內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化苗木養(yǎng)護(hù)長(zhǎng)勢(shì)情況及大廈幕墻玻璃擦洗質(zhì)量來(lái)展示物業(yè)管理對(duì)公共區(qū)域的服務(wù)質(zhì)量，保潔綠化工作是超高層大廈的美容師，肩負(fù)著大廈和企業(yè)的形象工程任務(wù)，工作辛苦而光榮，要搞好形象工程就要注意以下工作：
1、各辦公樓層公共區(qū)域、電梯廳室、樓道、樓梯、墻面、頂面、地面要堅(jiān)持每天清掃，如地面為毛毯應(yīng)每周吸塵，每月清洗，如地面為大理石花崗巖石材，每天應(yīng)堅(jiān)持推塵。每月打蠟拋光，如辦公樓層每月應(yīng)對(duì)業(yè)主進(jìn)戶門保潔幾次，如果是大廈大堂大廳，保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求要更高一些，清掃的次數(shù)要更多一些，保潔人員的形象要求要更好一些，才能滿足超高層大廈對(duì)保潔質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)要求。
2、大廈各辦公樓層洗手間清潔衛(wèi)生狀況及清掃質(zhì)量的好壞不但影響辦公環(huán)境，還將嚴(yán)重影響辦公人員的工作心情和身心健康。為此，洗手間保潔服務(wù)質(zhì)量必須引起高度重視，要做好必須堅(jiān)持抓好下面幾項(xiàng)工作：
（1） 洗手間的馬桶，小便斗應(yīng)每天刷洗，廢紙簍每天定時(shí)清理，衛(wèi)生紙，紙簍袋每天定時(shí)收取更換；
（2）洗手間的地面，墻面，洗手盆，玻璃鏡面每天要清潔擦洗，讓洗手間整潔如新。
（3）洗手間要加強(qiáng)滅蚊滅蠅和清除異味，定期消殺和在不影響觀瞻地點(diǎn)投放藥物。
（4）超高層大廈辦公洗手間衛(wèi)生條件要求高，要經(jīng)常換氣排風(fēng)，加大清潔次數(shù)，讓洗手間保持無(wú)塵、無(wú)蠅、無(wú)異味的環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
超高層大廈的外圍和地下室保潔衛(wèi)生、垃圾站管理、綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)抓好以下工作：
（1）定期使用洗地機(jī)清潔設(shè)備洗刷地下室停車場(chǎng)地面和外圍相關(guān)石材地面，刷洗石材地面要注意三點(diǎn)：一是不能使用鹽酸、硫酸類化學(xué)藥品洗刷；二是洗地面的設(shè)備電源線不能有破損，要防止漏電傷人；三是洗刷地面應(yīng)分區(qū)域分地段計(jì)劃洗刷，洗刷時(shí)要吸干污積水，四是在洗刷地面作業(yè)時(shí)必須要放置安全警示標(biāo)牌標(biāo)識(shí)，提示行人注意安全。
（2）超高層大廈人流車流較大，大廈外圍周邊和地下室須要安排清潔工定期清掃并全天保潔，要不停巡檢，分揀行人隨手扔下的香煙頭、塑料袋、果皮核、廢紙、食品包裝袋及清掃樹葉、狗糞、垃圾。清潔地面污跡和雨后積水，以保持項(xiàng)目外圍人行道，紅線以內(nèi)的道路的整潔衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)良。
（3）超高層大廈單體面積大，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多，每天將產(chǎn)生大量的裝修及生活垃圾。垃圾的清運(yùn)和垃圾房的管理，是大廈保潔和維護(hù)良好的環(huán)境衛(wèi)生的一項(xiàng)十分重要的工作，要抓好以下工作：
首先，裝修生活垃圾房要爭(zhēng)取封閉式專人負(fù)責(zé)管理的方式；
其次，裝修垃圾要爭(zhēng)取袋裝化定時(shí)清運(yùn)，生活垃圾要實(shí)現(xiàn)桶裝每天清運(yùn)；
再次，裝修生活垃圾要規(guī)定在夜間統(tǒng)一收集，不能影響各業(yè)態(tài)白天正常經(jīng)營(yíng)和環(huán)境衛(wèi)生。
只要做到每天清洗垃圾桶，每天刷洗地面墻面，每天保持垃圾房的整潔和通風(fēng)。就能做到垃圾房無(wú)蚊蠅，無(wú)積水，無(wú)臭味，無(wú)臟亂差。
（4）超高層大廈外圍園林綠化的好壞影響其環(huán)境和形象，為此在園林綠化養(yǎng)護(hù)上要注意幾個(gè)方面：
首先，通過(guò)招標(biāo)選聘具有資質(zhì)和養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗(yàn)而且養(yǎng)護(hù)費(fèi)用合理的園林公司承擔(dān)起園林綠化養(yǎng)護(hù)工作，每年春季補(bǔ)苗，日常定期修剪，施肥，澆水除草，滅蟲害，讓苗木保持良好的長(zhǎng)勢(shì)；
其次，對(duì)大堂大廳，各辦公樓層的綠化美化辦公環(huán)境，一般爭(zhēng)取花木租擺方式，租擺既要根據(jù)苗木花草季節(jié)品種和生養(yǎng)時(shí)間，又要根據(jù)日常和節(jié)假日的要求和活動(dòng)定期更換，由園林綠化公司派專人打理。
超高層大廈的幕墻玻璃擦洗和給排水衛(wèi)生設(shè)施管理應(yīng)做好下列工作：
1、幕墻玻璃擦洗是現(xiàn)代建筑面臨的新課題，目前全世界超高層大廈采用幕墻玻璃材料作外墻面較多，面臨著四大問(wèn)題：一是易造成大廈周邊群眾摟房居住區(qū)的光污染；二是幕墻玻璃一旦受飛鳥撞擊，維修更換破損玻璃加工周期長(zhǎng)，費(fèi)用高；三是幕墻玻璃擦洗屬高空作業(yè)特殊工種，工作危險(xiǎn)性較大，幕墻工招聘難隊(duì)伍不穩(wěn)定；四是幕墻玻璃擦洗由于受高溫、嚴(yán)寒，風(fēng)、雨、雪、季節(jié)性氣候影響較大，全年有效擦洗天數(shù)少。
要組織好幕墻玻璃擦洗務(wù)必注意：
（1）要保證安全和工作質(zhì)量。幕墻擦洗公司必經(jīng)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和專業(yè)資質(zhì)證書；
（2）擦窗工人要進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)參加考試并取得高空作業(yè)上崗證書，身體健康體檢合格證明；
（3）上墻工作前要對(duì)操作人員進(jìn)行安全技術(shù)交底；
（4）對(duì)操作工上墻前對(duì)工具及著裝、隨身攜帶物品進(jìn)行安全檢查；
（5）派出安全檢查員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)督促監(jiān)護(hù)；
（6）對(duì)幕墻玻璃擦洗質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收和記錄，提供幕墻玻璃損壞信息。
只有加強(qiáng)對(duì)幕墻玻璃擦洗工作的重視和管理，才能有效的保護(hù)安全和工作質(zhì)量，工作進(jìn)度，提高超高層大廈在社會(huì)上的形象和對(duì)城市環(huán)境管理的影響力。
2、超高層大廈的保潔衛(wèi)生給排水隱蔽設(shè)施的管理到位與否，同樣關(guān)系到大廈功能配套的充分利用和環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量的提高，一是要反映超高層大廈二次供水質(zhì)量必須符合水質(zhì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)二次供水的水池、水箱要每年度定期清洗兩次并進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)；二是要對(duì)超高層大廈的下水系統(tǒng)加強(qiáng)管理檢查，化糞池、雨水井、集水坑、天溝、截流溝、排水溝定期清掏淤泥垃圾，以防止暴雨排水不暢，造成堵塞，水淹地下室機(jī)站房；三是定期檢查給水排水系統(tǒng)的水泵、浮球閥、電子水位感應(yīng)器，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即搶修，防止發(fā)生溢水（淹水）事故。
四、客戶服務(wù)，裝修入住，搬遷報(bào)修，收費(fèi)核算是義務(wù)
超高層大廈既是形象工程，地標(biāo)性建筑，又是集酒店，商場(chǎng)，辦公，觀光，娛樂(lè)，餐飲，旅游為一體的城市商業(yè)綜合體，是物質(zhì)文明與精神文明行為反映較集中的地方。為此，對(duì)客服務(wù)要從小事抓起，從接待做起。
1、前臺(tái)接待服務(wù)工作是企業(yè)一個(gè)服務(wù)窗口，是對(duì)客服務(wù)的一面鏡子，在接待國(guó)內(nèi)外客人時(shí)，客服接待人員良好的形象氣質(zhì)和不卑不亢的談吐和舉止，文明禮儀行為和著裝得體都會(huì)給客人留下深刻的印象，為此，前臺(tái)服務(wù)接待必須做到待客賓至如歸，體現(xiàn)出熱情，熱心，熱誠(chéng)，在接待來(lái)客詢問(wèn)和反映問(wèn)題情況時(shí)，做到以誠(chéng)相待，以禮相待，以友相待。
對(duì)客戶提出的問(wèn)題有問(wèn)必答；對(duì)客戶提出委托辦事，有難必幫；對(duì)相關(guān)政策法規(guī)之事的咨詢耐心做好解釋；對(duì)客戶投訴反映的問(wèn)題做到件件有著落，事事有回音。真正為客戶排憂解難，提高客戶的滿意度。
2、客服部在辦理裝修手續(xù)時(shí)和監(jiān)管中要特別注意：（超高層大廈的辦公，商場(chǎng)，大酒店，餐飲等裝修管理的難度大），一是裝修圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的材料必須符合超高層大廈荷載及用電安全要求；二是裝修改建擴(kuò)建必須取得市住建委相關(guān)部門的批準(zhǔn)；三是施工用電，動(dòng)火必須符合消防法規(guī)和超高層大廈大安全管理要求；四是如增設(shè)的煙感器，溫感器和安全門，疏散通道及分隔墻必須符合消防法規(guī)技術(shù)要求并獲取得消防部門的批準(zhǔn)；五是要加強(qiáng)對(duì)裝修人員，裝修施工現(xiàn)場(chǎng)電焊，噪音、材料、吸煙、垃圾處理等違規(guī)行為的有效管理。
管理好裝修現(xiàn)場(chǎng)，要在施工人員、材料、機(jī)具進(jìn)場(chǎng)前由客服會(huì)同工程部管理人員與裝修業(yè)主勾通，向裝修施工單位介紹大廈裝修管理規(guī)約，并逐一進(jìn)行交底。對(duì)運(yùn)貨電梯使用，工具材料運(yùn)輸，噪音防止，成品保護(hù)、垃圾清運(yùn)，人員進(jìn)出，電梯乘坐，現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)火，禁止吸煙，易燃材料控制使用等提出具體管理要求，并與產(chǎn)權(quán)人簽訂防火安全責(zé)任書、裝修協(xié)議書，與裝修施工單位簽訂裝修工程保證書、裝修工程承諾書。
3、超高層大廈產(chǎn)權(quán)一般多元化，產(chǎn)權(quán)人自用物業(yè)或出租物業(yè)較多，為物業(yè)公司增添了許多管理上的困難，每天搬進(jìn)搬出，進(jìn)進(jìn)出出不亦樂(lè)乎，就需要物業(yè)公司交接認(rèn)真，辦理手續(xù)仔細(xì)。
（1）辦理業(yè)主（租戶）入住，要按交接程序和規(guī)定驗(yàn)證并辦理入住手續(xù).。
（2）交接時(shí)業(yè)主（租戶）反映樓中的工程質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)反饋至開發(fā)商，定期限時(shí)整改。
（3）業(yè)主收樓時(shí)簽訂的物業(yè)相關(guān)文件提出的問(wèn)題要耐心解釋，有關(guān)收費(fèi) 項(xiàng)目應(yīng)作說(shuō)明。
（4）業(yè)主（租戶）裝修應(yīng)按裝修規(guī)定、流程及裝修注意事項(xiàng)認(rèn)真仔細(xì)交底。
（5）業(yè)主（租戶）入住搬遷，應(yīng)安排電梯及保潔服務(wù)，配合搬遷入。
（6）業(yè)主（租戶）搬遷出，應(yīng)及時(shí)掌握信息，結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，對(duì)突然夜間搬遷的租戶應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主，并記錄搬家車牌號(hào)。
（7）對(duì)搬遷中不慎損壞公共財(cái)產(chǎn)，公用設(shè)施設(shè)備的業(yè)主（租戶）應(yīng)責(zé)成其賠償。
（8）與業(yè)主（租戶）溝通方式應(yīng)以登門拜訪洽談為主，電話、信函告知為輔，以禮相待。
4、客服人員面臨業(yè)主（租戶）的報(bào)修，在填寫報(bào)修任務(wù)單后應(yīng)督促相關(guān)部門盡快解決和處理，如遇人員、材料、天氣原因不能如期完成報(bào)修任務(wù)，客服人員應(yīng)在電話中向相關(guān)業(yè)主（租戶）做好解釋工作或登門說(shuō)明情況表示歉意求得諒解。
5、客服人員在向大廈業(yè)主（租戶）收取物業(yè)管理費(fèi)用、空調(diào)能源費(fèi)用應(yīng)提前按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（租戶）發(fā)出收費(fèi)通知，逾期不繳費(fèi)應(yīng)電話催交，仍未交應(yīng)登門收費(fèi)服務(wù)，仍不交經(jīng)理級(jí)人員應(yīng)上門詢問(wèn)情況催交，仍不交應(yīng)向其發(fā)律師函催繳，如果業(yè)主（租戶）提出拒交費(fèi)的合理理由，客服人員應(yīng)及時(shí)反饋信息，改進(jìn)工作，促進(jìn)收費(fèi)率提高。
6、客服人員是物業(yè)管理中與客戶，業(yè)主（租戶）打交道最多的人員，除了加強(qiáng)文明禮儀學(xué)習(xí)外，應(yīng)掌握多方面的知識(shí)和全面提高自己的素，學(xué)會(huì)使用外交辭令，學(xué)會(huì)與各種人打交道以禮相待，不卑不亢的技巧，一句活能把人說(shuō)‘跳’起來(lái)，一句活也能把人說(shuō)笑起來(lái)，能夠說(shuō)服和取悅對(duì)方是客服的本事。客服人員對(duì)業(yè)主（租戶）的資料要保密，不泄露隱私，不打聽(tīng)隱私，與廣大的業(yè)主（租戶）交朋友，從而贏得理解、信任和支持。
五、超高層大廈管理中需要注意的幾個(gè)問(wèn)題
1、超高層摩天大廈面臨最大的管理困惑和難題一是管理成本居高不下，二是水、電、氣能源消耗大。為此，物業(yè)公司要注意管注成本控制并牽住能源消耗這個(gè)牛鼻子，通過(guò)制度、行政、技術(shù)、各項(xiàng)管理手段實(shí)行節(jié)能降耗。節(jié)能降耗要從全員抓起，從基層班組抓起。各業(yè)態(tài)，各班組每月要組織能源分析活動(dòng)，將能源消耗與經(jīng)營(yíng)狀況掛鉤，把能源管理與季節(jié)、天氣、氣溫結(jié)合起來(lái)、控制空調(diào)室溫和制冷設(shè)備冷凍水、冷凝水出水進(jìn)水溫度，對(duì)公共區(qū)域照明、亮化工程用電管理用心，群策群力把能源控制在一個(gè)合理水平，利國(guó)、利民、利企業(yè)。
2、超高層大廈各專業(yè)設(shè)施設(shè)備體量大，技術(shù)要求高，價(jià)值不匪。除了正常運(yùn)行外，要加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)。作為物業(yè)公司的技術(shù)人才難以滿足維修維護(hù)技術(shù)要求，應(yīng)通過(guò)對(duì)外招標(biāo)選聘設(shè)備廠商和代理商承擔(dān)起大廈設(shè)施設(shè)備的維修維保工作、承擔(dān)特種設(shè)備的年檢年審工作，同時(shí)為了規(guī)避管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該為大廈的主要機(jī)電設(shè)備購(gòu)買設(shè)施設(shè)備財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，即“機(jī)損險(xiǎn)”。同時(shí)也應(yīng)購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn)和辦理員工社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)。以規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
3、一座超高層摩天大廈凈資產(chǎn)多達(dá)幾十億，上百億元，但業(yè)主交納的大廈維修基金混同于一般樓宇交納標(biāo)準(zhǔn)，而物業(yè)辦收到業(yè)主的設(shè)施設(shè)備維修基金也將隨著使用年限的增加而減少，那么若干年后，大廈產(chǎn)權(quán)人買房辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)所交納的維修基金只能是杯水車薪。為此，超高層大廈從投入使用之日起就應(yīng)該考慮維修基金的籌集，考慮各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的大中修和日后更新?lián)Q代。解決的辦法只有一個(gè)：就是動(dòng)員產(chǎn)權(quán)人每月按產(chǎn)權(quán)面積，從投用起該按物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的10％比例，增加維修基金交費(fèi)，積少成多，逐年解決，?？顚Ｓ茫瑸槌邔哟髲B的保值增值奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。以促進(jìn)超高層大廈的資產(chǎn)日后保值增值，長(zhǎng)治久安！
4、紫峰大廈在世界排名第九、中國(guó)第四、江蘇省南京第一高樓。但大廈物業(yè)管理費(fèi)僅僅為22元／m2﹒月（含中央空調(diào)能源費(fèi)、公攤水電費(fèi)），為上海金融國(guó)際中心大廈42元／m2﹒月的52%，金茂大廈38元／m2﹒月的58%。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)偏低，將直接影響到服務(wù)質(zhì)量。這是因?yàn)樵谖飪r(jià)不斷上漲，員工薪酬年年上調(diào)，技術(shù)管理人才價(jià)值價(jià)格不斷提升的今天，企業(yè)沒(méi)有實(shí)力，沒(méi)有品牌資產(chǎn)，沒(méi)有一個(gè)較好的工資福利待遇和工作環(huán)境條件，就招聘不到有能力的技術(shù)管理人才和作業(yè)層技術(shù)工人。
為此，超高層摩天大樓的物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格不但關(guān)系到物管企業(yè)的效益成敗，也關(guān)系到專業(yè)技術(shù)管理人才的引進(jìn)，超高層大廈的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和公共能源費(fèi)、空調(diào)能源費(fèi)，應(yīng)該實(shí)事求是的測(cè)算出一個(gè)合理價(jià)位，得到廣大業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）的理解和支持，超高層摩天大廈的管理和服務(wù)才能健康、穩(wěn)定、和諧地運(yùn)作下去。超高層摩天大廈明天才會(huì)更美好。
