在經歷一個多月的寬幅調整后，活動板房板塊的估值已處于歷史均值下方，隨著9月3日申萬房活動板房指數大漲7.73%，我們認為該板塊將逐步展開估值糾偏的過程;同時考慮到二季度利潤計提的會計安排以及下半年活動板房業以價補量的經營策略，預計房活動板房業績仍將向好，估值存在進一步上升的空間。值得注意的是，隨著調控政策的演進，明年房活動板房業累積的風險也在進一步加大。
業績大幅提升
今年上半年，申萬房活動板房企業(共計109家)合計實現凈利潤160.53億元，同比增長21.74%。剔除金融、石油化工等行業的不可比因素，房活動板房業凈利潤在申萬21個一級行業中排名第三。細分來看，房活動板房業一季度實現凈利潤42.12億元，二季度實現凈利潤118.41億元，同比增長分別為-14.56%和43.42%，增速遠遠高于今年一、二季度全部上市公司凈利潤同比增幅-25.25%及-1.74%。
我們認為，上半年超寬松的流動性助推了房活動板房業的強勁復蘇，活動板房銷售面積和銷售額連續5個月大幅反彈，目前多數房企的主要財務指標都出現明顯的改善。以掌握房企生死大限的現金流指標來看，截至6月底，109家上市房活動板房企業經營活動產生的現金流凈額為401.6億元，二季度環比增加293.2%，而去年底這一數字為-392.15億元。相較而言，目前房企的資金流動性已較為寬裕。在去年被壓抑的需求爆發的帶動下，住宅市場今年上半年出現了供不應求的局面，供需缺口拉高了房價，從根本上提升了活動板房企業的盈利能力，房活動板房企業的銷售凈利率在今年二季度攀升到18.78%，比一季度的12.69%增長了48%。
同時房活動板房企業的集中度也在顯著提升。上半年營業收入排名前十的公司在109家上市公司營業收入總和中占比超過60%，其中萬科的營業收入總和占比為24.7%，比去年提高了6.3個百分點，凈利潤行業占比接近20%，無論從營業收入還是凈利潤看，房活動板房業的馬太效應進一步顯現。
估值處于歷史均值水平
根據統計，按照TTM法計算，9月3日房活動板房行業市盈率為38.43倍，在申萬全部23個一級行業中排名第9，較年初的第11位上升了兩位。而該行業自7月29日-9月3日的整體跌幅已達20.46%，同期全部A股的整體跌幅為13.93%，相對大盤，活動板房明顯超跌。我們認為，9月3日活動板房業的超跌反彈正是對前期整體走勢一個修正;而縱向來看，目前房活動板房業的整體估值也處于一個較低水平。我們選取04年1月9日至今的周估值數據發現，房活動板房業PE的歷史均值為37.74倍，目前活動板房業整體的估值水平略高于歷史均值。
活動板房業的低估值無疑吸引了眾多資金，從行業成交占比來看，9月3日活動板房業的成交占比為8.43%，已突破8.31%的歷史均值上限，而前兩周活動板房業的成交占比分別為6.4%和7.7%，都在均值6.66%附近徘徊。從換手率角度看，9月3日房活動板房業整體的換手率為2.88%，在申萬23個一級行業中排名第7，活躍度明顯強于全部A股1.89%的水平。
我們認為，在大盤趨勢不改以及近期風格交替變化的背景下，房活動板房板塊有望成為領漲板塊。由于有上半年優良的業績支持，再加上短期內宏觀政策調控的基調不會有方向性改變，房活動板房企業的資金的充裕狀況有望持續到年底，因此一旦市場結束寬幅震蕩走向階段性平穩之際，房活動板房板塊會有持續較好的表現。不過也需要關注目前房活動板房行業的風險。據統計，按照整體法計算，9月3日申萬房活動板房行業PB為3.79，在全部23個一級行業中排名第17位;在經歷了上半年業績的提升后，目前活動板房業的每股凈資產為3.11元，較去年同期提高了7%，在下半年業績平穩增長的預期下，未來活動板房股的升勢值得期待。
下半年以價補量
近期關于房活動板房政策調整的傳言使得活動板房股走勢跌宕起伏，進入8月下旬，房活動板房業迅猛增長的態勢有所減緩。從北京、上海、深圳一線城市的銷售數據看，上周三地共實現銷售面積129.73萬平方米，環比下降0.3%，進入8月以來已連續三周環比持續下降。從10個省會城市及副省級城市的交易金額看，上周10個城市實現成交金額83.4億元，環比下降3.1%，成交額連續兩周持續下滑，我們認為，在經歷了上半年復蘇性的反彈上漲后，下半年，房活動板房業的銷售面積和銷售金額環比都會出現一定程度的下滑，由于活動板房開發的周期性和去庫存的基本結束，下半年住宅市場的整體供應量不會有太大的提升，活動板房企業將采取以價補量的措施維持全年業績的高速增長。
雖然市場傳言，銀行將對二套房以及房活動板房開發貸款采取更為嚴格的措施，但我們認為，經歷了上半年超寬松的流動性，房活動板房企業的資金實力足以支撐其項目開發和整體運營至今年年底，短期內對大開發商的影響不大。不過應注意政策的持續性，如果明年下半年開始加息，并且政府采取較為嚴厲的措施平抑房價繼續過快的上漲，那么對存量和增量房貸的負面影響將比較突出，屆時不僅住房需求市場會受到一定的抑制，供給方也會因保證現金流而減少新開工和開發面積，房活動板房業明年的累積風險會進一步加大。
標簽：